Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Taşınmaz mülkiyeti ve kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nun karmaşık şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabidir.
Temel Faaliyet Başlıkları
- Kira Hukuku Uyuşmazlıkları: Kira tespit davaları (TBK m. 344), kira uyarlama davaları, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye ve temerrüt nedeniyle tahliye süreçleri.
- Tapu İptali ve Tescil Davaları: Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), yolsuz tescil, vekalet görevinin kötüye kullanılması ve inançlı işlem nedenleriyle tapu kayıtlarının düzeltilmesi.
- Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu): Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazların aynen taksim veya satış yoluyla paylaştırılması.
- Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma: Bedel tespiti ve tescil davaları, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleri.
- Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları: Yönetim planının uygulanması, ana gayrimenkulün ortak alanlarına el atmanın önlenmesi.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı hangi hâllerde tahliye edilebilir?
Türk Borçlar Kanunu'na göre başlıca tahliye sebepleri; kira bedelinin ödenmemesi (m. 315), kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı ve esaslı onarım veya yeniden inşa (m. 350), yeni malikin ihtiyacı (m. 351), yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır (m. 347, 352).
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak dava yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılır veya kiraya veren bu süre içinde yazılı olarak bildirimde bulunursa, belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345). Beş yılı dolduran sözleşmelerde bedel emsal kira bedellerine göre belirlenir (TBK m. 344/3).
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin talebiyle ortaklığın sona erdirilmesidir. Mahkeme mümkünse taşınmazın aynen bölünmesine, bu mümkün değilse satışına karar verir (TMK m. 698–699). 1 Eylül 2023'ten itibaren bu davalardan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.